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Au moment où le gouvernement remet en cause le modèle financier du logement social, en baissant simultanément l’allocation personnalisée au logement et le loyer de ceux qui la perçoivent, la métropole de Rennes (43 communes), soucieuse de mixité sociale, invente, elle, un nouveau mode de calcul pour parvenir au loyer unique. Depuis juillet 2018, elle facture à tous les nouveaux locataires le même loyer, à surface égale, quel que soit l’immeuble, et, surtout, quel que soit l’emplacement, du moins recherché, comme l’un des cinq quartiers prioritaires de la ville (QPV), au plus central et mieux loti.
« Notre politique du logement, en concertation avec les élus locaux et les cinq bailleurs sociaux dont le nombre est volontairement limité par souci d’efficacité, veut d’abord assurer l’égalité d’accès entre tous les ménages et la mixité sociale », rappelle Honoré Puil, vice-président (mouvement radical) de la métropole, chargé du logement, de l’habitat et des gens du voyage.
« La disparité des loyers amène une discrimination dans les populations et une tendance à regrouper les plus modestes dans les quartiers les moins attractifs. Le loyer unique permettra d’élargir les possibilités pour ce public », ajoute-t-il.
« Nos candidats à un logement social sont de plus en plus pauvres, observe Nathalie Demeslay, responsable du service habitat de la métropole. Or, nous constations de grands écarts de loyers d’un bailleur à l’autre, d’un quartier à l’autre et d’une période de construction de l’immeuble à une autre. La conséquence de ces disparités était une sélectivité sociale insoutenable, puisqu’un trois-pièces pouvait être facturé entre 280 et 500 euros par mois, ce qui aboutissait à concentrer dans les mêmes immeubles les mêmes profils sociaux, donc les pauvres avec les pauvres », analyse-t-elle.
C’est un article taillé sur mesure dans la loi égalité et citoyenneté du 27 janvier 2017, grâce à un amendement déposé par la maire de Rennes, alors député PS, Nathalie Appéré, qui rend possible de déroger aux règles de fixation des loyers HLM, mais, depuis, seule Rennes s’est lancée dans cette expérimentation.
Appartements « reclassés »
Le loyer unique est décliné par type de logement, du studio au six-pièces, selon deux zones, Rennes (zone 2) et les communes périphériques (zone 3), avec une majoration de 10 % si l’appartement est situé dans un bâtiment récent et basse consommation. Pour un trois-pièces, le loyer est désormais de 359 euros en zone 2 et de 332 euros en zone 3.
Le nouveau barème modifie l’offre : les ménages dits précaires, dont les deux conjoints sont en CDD, au chômage ou en intérim, voient leur capacité d’accueil passer de 5 580 à 6 368 logements (+ 14 %) ; les inactifs, soit un couple au chômage, vont, eux, pouvoir accéder à 21 % de logements en plus. Le champ de logements accessibles aux catégories intermédiaires, des couples dont au moins un membre a une situation stable, se rétrécit, en revanche, de 5 %, mais reste le plus important en volume.
Quant aux personnes seules avec de très faibles revenus, au-dessous de 20 % des plafonds HLM, elles auront accès au double de logements, 2 311 au lieu de 1 062 auparavant. « Nous avons profité de la réforme pour mettre notre offre en cohérence avec les demandes des candidats en taille de logement », raconte Cécile Bélard du Plantys, directrice générale d’Archipel habitat, l’office public HLM de la métropole.
« Ainsi, 15 % des demandeurs souhaitent un studio, alors que le parc n’en comporte que 4 %. Nous avons reclassé les appartements : de petits deux-pièces de moins de 48 mètres carrés sont désormais considérés comme des studios, ce qui permet d’étoffer leur offre de 4 % à 11 % », précise-t-elle.
Six mois après le début de l’expérience, 1 640 loyers uniques sont entrés en vigueur au fil des emménagements de nouveaux locataires, dont 1 292 dans le parc existant et 348 dans des logements neufs. Parmi eux, la proportion de ménages très modestes est passée de 42 % à 54 %, relogés à 70 % hors des QPV. La masse des loyers des 35 000 logements HLM potentiellement concernés baisse de 4 %, avec 47 % d’entre eux qui augmentent et 53 % qui baissent. Dans 34 communes de la zone 3, le loyer d’un T3, par exemple, va diminuer, tandis qu’il augmentera en zone 2. « Nous inversons la géographie des loyers », se réjouit M. Puil.
Efforts « contrariés »
Les deux entreprises sociales de l’habitat, Aiguillon et Espacil (filiale d’Action Logement), bailleurs privés, qui pratiquaient les loyers les plus élevés, consentent le plus gros effort, mais Archipel habitat, bailleur public, s’attend aussi, d’ici quinze ans – le temps que les loyers de tous les appartements s’alignent –, à perdre 2 millions d’euros de ses ressources annuelles.
« Nous approuvons cette politique de mixité sociale, mais restons opposés aux augmentations de loyer induites, parfois plus de 20 euros par mois, qui s’appliquent aux arrivants, car ce n’est pas aux locataires un peu moins pauvres de payer pour les plus pauvres par une sorte de solidarité forcée, remarque Yasmina Héligon, vice-présidente de l’association de locataires CLCV de Rennes. Nous craignons, en outre, le développement de la vacance dans les QPV, les tours de 14 ou 15 étages les moins prisées », confie-t-elle.
« Je suis choquée que les loyers des immeubles les plus anciens, ceux des années 1950, souvent situés dans les quartiers d’habitat social, soient augmentés sans gain de confort », plaide Maguy Gaillard, de la Confédération nationale du logement, qui dit redouter « que cela ne favorise pas la diversité sociale ». « Notre objectif est surtout de réhabiliter ces quartiers et les rendre plus attractifs. La nouvelle ligne de métro, attendue en 2020, y contribuera », précise Jean Badaroux, directeur de la société d’aménagement Territoires. « Hélas, les mesures du gouvernement, qui, de son côté, ponctionne les finances des organismes HLM, contrarient nos efforts en nous imposant d’autres baisses de loyers et risquent de compromettre l’expérience », regrette Mme Bélard du Plantys. »