Conventions d’utilité sociale 2018 – 2023 portant sur l’expérimentation d’une nouvelle politique des loyers

Monsieur le Président, Cher(e)s collègues,
Le rapport que je vous présente vise à approuver le cadre commun métropolitain applicable aux conventions d’utilité sociale sur la période 2018 – 2023 portant expérimentation du loyer unique et à autoriser le président de la métropole à signer ces conventions avec Archipel Habitat, Néotoa, Espacil Habitat, Aiguillon Construction et la SA Les Foyers.
Pour les collègues qui seraient moins familiarisés avec le sujet du logement social, je veux préciser que les conventions d’utilité sociale sont, en quelque sorte, la feuille de route des bailleurs dans la mise en œuvre de la politique du logement sur le territoire. Ces conventions font l’objet d’une signature avec l’Etat qui donne son aval à leur mise en œuvre.
Il m’importe également de préciser le contexte dans lequel nous sommes amenés à évoquer ces conventions d’utilité sociale. Ces conventions, à l’échelle nationale, auraient dû faire l’objet d’une signature avec l’ensemble des bailleurs et l’Etat à la fin de l’année 2017. Cela n’a pas été le cas ! En effet, comme le savez très certainement, l’Etat a décidé de nouvelles orientations pour le logement au milieu de l’année dernière. Elles sont venues perturber très sérieusement la situation financière des bailleurs. Je vise principalement là, l’instauration d’une réduction de loyer de solidarité, décidée dans le cadre de la loi finances 2018 qui a pour effet de priver de plusieurs millions d’euros de ressources nos bailleurs sociaux. Pour mémoire, nous sommes sur un volume de 19 millions d’euros, à partir de 2020, qui manqueront dans les caisses de nos organismes locaux. Certes des mesures de compensation ont été proposées mais elles sont loin de couvrir le manque à gagner. Il faut rajouter à cela le projet de loi Elan – en débat actuellement au parlement – qui vient, lui aussi, interroger les bailleurs notamment dans l’organisation du secteur.
Bref, c’est à un choc d’incertitude auquel ont dû faire face les bailleurs en 2017-2018 lequel les a placé dans l’incapacité de dessiner, d’écrire avec sérénité leur avenir dans le cadre des conventions d’utilité sociale. Devant les difficultés à aboutir dans les délais prévus, le gouvernement a accepté que ces conventions soient seulement présentées à la fin de l’année 2018 voire début 2019.
Nous sommes en juin 2018, pourquoi, dès lors, vous soumettre le cadre de ces conventions dès ce soir ?
Nous nous sommes engagés en 2017, comme vous le savez, à expérimenter une nouvelle politique des loyers, une nouvelle politique qui est une politique de redistribution des loyers à l’échelle de notre territoire et non de réduction de la masse globale de notre quittancement. Rien à voir donc avec la RLS que j’évoquais précédemment qui, elle, vient priver de ressources les bailleurs !
Pour la mise en place de cette nouvelle politique des loyers – dont le déploiement est désormais proche – l’Etat exige de chacun de nos bailleurs qu’il signe avec lui -et dès à présent- une convention d’utilité sociale le tout à partir d’un canevas, d’un cadre commun défini à l’échelle de la métropole, en partenariat avec elle. Ce cadre commun sert de trame à l’écriture de chacune des conventions ; chaque bailleur pouvant compléter sa convention en fonction de sa situation propre. Ces conventions sont débattues dans les conseils d’administration des organismes et donnent lieu à un vote. A ce jour, nos cinq bailleurs ont approuvé positivement ces conventions qui seront transmises à l’Etat. Elles pourront, conformément aux échanges que nous avons pu avoir avec l’Etat être complétées par avenants en fin d’année ou début d’année prochaine et au fur et à mesure que se réduira le degré d’incertitude quant aux ressources futures des bailleurs.
Ces conventions sont donc le cadre commun, le socle d’intervention, de nos bailleurs sociaux locaux sur le territoire. Elles comportent des sujets qui doivent faire l’objet d’une évocation de manière obligatoire. Elle se veulent, et c’est principalement leur objet à ce moment de l’histoire, plus précises concernant notre nouvelle politique des loyers encore appelée politique du loyer unique.
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Le cadre commun des CUS vient rappeler que notre partenariat – ancien et exemplaire – avec nos bailleurs sociaux repose sur trois piliers : l’existence d’une politique foncière forte menée tout à la fois par les communes et la métropole permettant de mettre à disposition des terrains pour la production de logements neufs dont 40 % pour la production de logements locatifs ou en accession ; l’intervention de la métropole pour assurer l’équilibre économique des opérations immobilières sous forme de subventions visant à couvrir la différence entre le prix de revient et les financements à partir des emprunts et fonds propres (16 millions d’euros au PLH), des dispositifs solidaires pour la gestion de la demande et des attributions (Convention de mixité, plan partenarial de gestion de la demande) et des outils y afférents (AIVS, ALFADI, filière du relogement social prioritaire..)
Ce cadre commun comporte également des engagements en matière de développement et de réhabilitation. En matière de logements neufs, il s’agit par exemple de tendre vers la réalisation de 900 à 950 logements neufs en PLUS – PLAI, de réaliser les projets du programme de renouvellement urbain rennais, d’accélérer certains projets de réhabilitation notamment dans le cadre de la mise en place du loyer unique.
La vente HLM – point obligatoirement évoqué dans une CUS – n’est pas une orientation de la politique locale de l’habitat de Rennes Métropole. D’abord parce que la demande HLM ne cesse d’augmenter (près de 19 000 demandeurs aujourd’hui) et qu’en conséquence nous avons besoin de mobiliser la totalité du parc. J’ajoute que l’importance des moyens publics consacré à la politique du logement depuis de nombreuses années ne nous incite pas à militer pour la vente de logements mais au contraire à agir pour le maintien d’un parc social pérenne. Souvent, la vente de logement HLM est présenté comme un moyen de faire accéder à la propriété les locataires occupants. Ce raisonnement peut s’entendre – toute chose égale par ailleurs – lorsqu’il n’existe pas de politique en faveur de l’accession sociale à la propriété. Or, à Rennes Métropole nous disposons d’une politique active en matière d’accession sociale à la propriété (5 millions au budget), politique qui remplit son office notamment sur le plan du parcours résidentiel. Bien entendu, toute politique est perfectible voilà pourquoi je vous ai présenté il y a déjà quelques mois un rapport visant à la création d’un office foncier solidaire (OFS) pour une meilleure gestion des fonds publics.
La vente HLM sur le territoire de Rennes Métropole n’est clairement pas un axe stratégique des conventions d’utilité sociale présentées par les bailleurs. Cette position a été clairement énoncée par chacun des bailleurs lors des rencontres bilatérales que nous avons pu avoir avec chacun d’eux. La vente HLM restera donc quelque chose de tout à fait exceptionnel sur notre territoire et ne pourra intervenir que sous de strictes conditions.
Sur la nouvelle politique des loyers qui est donc l’objet principal de cette convention, je veux rappeler que vous avez bien voulu, par délibération du 30 mars 2017, que Rennes Métropole se porte candidate à cette expérimentation et que l’autorisation nous en a été donnée par décret du 10 mai 2017.
Depuis cette date un long travail s’est engagé avec les bailleurs. J’ai eu également l’occasion, depuis le début du mois de janvier, de rencontrer la presque totalité des communes pour présenter la déclinaison très locale de cette nouvelle politique des loyers. Les associations de locataires ont été concertées. Nouvelle politique des loyers qui est appelée à entrer en application à partir du 1er Juillet prochain pour les programmes neufs de logements puis progressivement pour le parc ancien en fonction des délais – assez brefs – d’adaptation des systèmes informatiques des bailleurs. Je précise aussi une nouvelle fois que nous parlons des logements proposés à la relocation, que nous ne sommes pas dans un « grand soir » mais bien dans une démarche qui est appelée à se déployer très calmement dans le temps en fonction du taux de rotation des ménages. J’ajoute aussi que cette expérimentation concerne exclusivement les logements familiaux ordinaires sous plafonds de ressources PLUS – PLAI soit environ 37 000 logements sur un peu plus de 41 000. Ce loyer, qui est donc un loyer unique par zone à la typologie, consiste par exemple à faire payer pour l’ensemble des T2 d’une commune où qu’ils se situent et quel que soit le mode de financement d’origine un même prix de loyer ! Le prix du loyer venant correspondre au montant d’aide personnalisée au logement (APL) auquel celui-ci ouvre droit ! Il s’agit, vous pouvez le constater d’un système simple… une logique de service public du logement……un logement égal un tarif !
Cette expérimentation – qui fera l’objet bien évidemment d’une évaluation au minimum annuelle – est importante à nos yeux pour trois raisons essentielles. D’abord parce qu’il s’agit d’une expérimentation au service de l’égalité réelle d’une part, d’autre part parce qu’elle vient rétablir de l’équité entre les différentes communes qui composent notre métropole et enfin (et même si nous ne l’avons peut-être pas suffisamment dit jusqu’à présent) parce qu’elle contribue à maîtriser durablement l’évolution des loyers au profit des locataires et à freiner la dépense publique notamment en termes d’aides personnalisées au logement.

1. Le loyer unique est au service de l’égalité réelle parce qu’il n’assigne plus à résidence. Jusqu’à présent, les loyers les plus bas se trouvent concentrés dans les quartiers prioritaires de la ville principalement de Rennes. Souvent, le ménage le plus modeste n’a d’autre choix que d’accepter le logement proposé dans ces quartiers…même s’il n’a pas envie d’y habiter. Demain, avec le loyer unique le prix d’un type 1 sera le même à Rennes, à St-Jacques, Saint-Grégoire, Cesson ou Pacé. Le demandeur pourra donc formuler des demandes « d’habiter » plus larges s’il le souhaite…ce sera son choix…, la ségrégation spatiale reculera ! J’ajoute que le reclassement du parc de logement auquel ont procédé les bailleurs devrait permettre de mieux rapprocher la structure de l’offre avec la structure de la demande. C’est ainsi que 57 % des logements qui seront proposés au loyer unique 1 sont obtenus par le reclassement de T2…en clair, un logement plus grand proposé à un tarif inférieur. Nous avons sur nos communes un nombre important de parents isolés bénéficiant d’un droit d’hébergement de leurs enfants le week-end et les vacances scolaires…le reclassement du parc permettra, par exemple de mieux répondre à cette demande. Le père ou la mère pourra disposer d’un T2 au tarif loyer unique 1 correspondant mieux à ses ressources.
2. Le loyer unique est un outil au service de l’équité territoriale parce qu’il permet une inversion de la géographie des loyers au sein du territoire. Je veux rappeler quelques chiffres : le loyer moyen en zone 2 (commune du cœur de métropole) avec une APL maximisée est de 338 euros alors qu’il est de 352 euros en zone 3. c’est-à-dire dans les communes les plus éloignées disposant souvent aussi de moins de services. Un loyer social dans un quartier comme la Poterie coûte parfois moins cher que dans une commune qui se situe à 15 ou 20 kilomètres du cœur de la métropole. Il n’est pas rare de constater non plus (et cela en toute logique avec mon point précédent) que des ménages – du premier quartile c’est à disposant de moins de 509 euros de ressources par unité de consommation et alors même qu’ils formulent une demande pour rester ou accéder à ces communes plus éloignées refusent finalement le logement parce que trop cher ! C’est l’étonnante réalité de la géographie des loyers sur notre territoire métropolitain….mais aussi à l’échelle de la France. J’ajoute que la situation s’aggrave lorsque l’on apprend qu’en zone 2 (là où les loyers sont les moins chers) vous avez le droit à plus d’APL alors que vous avez le droit à moins d’APL lorsque vous habitez en zone 3 là où les loyers sont les plus chers !
3. Le loyer unique contribue à maîtriser durablement les loyers au service des locataires et à freiner la dépense publique en termes d’aides personnalisées au logement.
Les premiers gagnants de cette politique du loyer unique seront les locataires. C’est pour eux que nous le faisons. En effet, quelle est la pratique actuelle de certains bailleurs en matière de loyers à la relocation ? Ils augmentent, à chaque relocation, les loyers jusqu’à atteindre le loyer plafond autorisé. Gageons aussi que la situation actuelle des bailleurs (qui sont tous à la suite de la mise en place de la réduction de loyer de solidarité à la recherche de ressources supplémentaires) les amènera à vouloir augmenter les loyers jusqu’au plafond de manière plus systématique encore ! Avec le loyer unique, ce ne sera pas possible puisque le loyer unique sera tout à la fois le loyer plafond et le loyer réellement pratiqué. Ce point prévaudra pour l’ensemble des bailleurs puisqu’ils pratiqueront la même politique tarifaire alors qu’à ce jour les différences sont notables et qu’ils ne logent pas tous in fine les mêmes publics. Le loyer unique vient donc non seulement maîtriser durablement dans le temps les loyers du parc social mais il contribue, aussi et de façon plus immédiate, à protéger les locataires contre la tentation des bailleurs d’augmenter les loyers pour compenser les pertes dues à la mise en place de la réduction de loyer de solidarité. Dans le même temps et c’est aussi très important, le loyer unique participe – et contrairement à certains refrains entendus ici ou là – à une moindre progression de la demande en aide personnalisée au logement et donc à ralentir la progression de la dépense publique comme le démontre le graphique à l’écran.
Pour conclure, je veux remercier – pour ce travail débuté il y a déjà de longs mois maintenant – les bailleurs qui seront désormais en première ligne dans la mise en œuvre de cette nouvelle politique, les associations de locataires avec lesquelles la concertation va continuer, les maires des communes pour leur implication, le président de Rennes Métropole, l’Etat – services centraux et déconcentrés – et bien entendu le service Habitat de Rennes Métropole ainsi que ses différents agents.
J’ai le sentiment, en terminant cette présentation que nous ouvrons une page nouvelle de notre politique de l’habitat tout en restant fidèle à la tradition d’innovation qui est la nôtre, dans ce domaine, depuis plusieurs décennies.

Honoré PUIL (Mouvement Radical Social Libéral)
Vice-Président de Rennes Métropole
Délégué à l’habitat, au logement et aux gens du voyage
Conseiller Municipal de Rennes

Seul le prononcé fait foi