PLH 2015-2020 : un programme local de l’habitat extrêmement détaillé, fouillé, qui innove dans ses dispositifs.

Honoré Puil a présenté aux élus métropolitains le projet de Programme Local de l’Habitat. Ce document stratégique s’inscrit dans la continuité du précédent PLH (2005-2014) qui vaut aujourd’hui de ne plus être classé en « zone tendue » par le ministère du logement, grâce à la production de 37.000 logements. Le nouveau PLH prévoit la production de 24.000 nouveaux, la réhabilitation de 4 400 logements, une diversification de l’offre pour répondre au mieux aux besoins (étudiants, personnes âgées, etc.). Il vise à réaffirmer le droit au logement pour tous, à lutter contre la spéculation, à lutter aussi contre l’appauvrissement, pour la cohésion sociale et territoriale.

 

Nouveau #PLH: l’investissement global de @metropolerennes sera de 22 millions d’euros / an pour le #logement #Rennes @HonorePuil #conseilRM

— RennesVilleMétropole (@metropolerennes) 9 Juillet 2015

 

Monsieur le Président, Chers collègues,

En février 2014, le conseil communautaire a engagé la révision du programme local de l’habitat de la communauté d’agglomération. Depuis cette date, avec l’ensemble des acteurs concernés, nous n’avons eu de cesse d’atteindre l’objectif assigné : être en mesure de présenter pour le 9 juillet 2015 au conseil,  devenu métropolitain,  un projet de programme local de l’habitat.

Ce travail,  nous l’avons élaboré dans un environnement fortement évolutif.

Chacun connaît, en effet, la nécessaire sobriété budgétaire, devenue ardente obligation  pour les collectivités locales, les évolutions juridiques et techniques liées aux diverses  dispositions concernant le logement, les changements liés à l’organisation de notre république, les modifications au long cours qui travaillent la composition et la manière de vivre de la  population présente sur le territoire de Rennes Métropole.

De tout cela nous avons tenu compte.

J’ai la conviction que le programme local que je vous présente est un document – un nouveau document – qui marquera notre territoire.

Il le marquera à double titre :

D’abord, parce qu’il s’inscrit dans la continuité d’une politique ambitieuse, remarquée et souvent enviée à l’échelle nationale en faveur du logement et de l’habitat et à laquelle ont contribué l’ensemble des communes.
Ensuite parce qu’il traduit une évolution dans la manière de faire, d’innover,  une volonté d’aller au plus près de la réalité de nos territoires.

Continuité parce que, depuis la fin des années 70,  notre territoire s’est toujours fortement impliqué dans la politique de l’habitat et du logement. C’est ainsi que la question de l’habitat a été portée au niveau du district dès 1995, qu’une très forte impulsion lui a été donnée en 2005 en décidant collectivement d’un objectif de production de 4500 logements. Dans le même temps, c’est une politique globale intervenant sur l’ensemble de la chaîne du logement qui était mise en place en association étroite avec les communes et l’ensemble des acteurs locaux du logement.

Cette continuité – qui est aussi une aventure collective et le  socle de notre pacte communautaire-  nous la retrouvons dans notre volonté de continuer à accueillir et à produire du logement pour la période à venir.

Continuité encore lorsqu’il s’agit de réaffirmer le droit au logement pour tous, d’agir ensemble pour la cohésion sociale et territoriale,  de lutter contre la spéculation, de lutter aussi contre l’appauvrissement  de certains de nos concitoyens et d’agir pour l’équité.

Innovation parce que notre commande politique a été d’aller au plus près de la réalité des territoires et de leur diversité, des situations concrètes, de la vraie vie des gens et des communes, de la nécessité de corriger les iniquités qui ont pu naître de la mise en place de certains dispositifs nationaux (je pense au zonage). Nous avons tenu compte des préoccupations extrêmement fortes qui se font jour en matière d’environnement et de climat. Nous avons intégré  -et c’est sans doute là l’essentiel-  ce qu’exprime nos concitoyens sur ce qu’est pour eux un logement et un habitat désirable. Ce qui nous amène pour la  première fois à disposer d’un programme local de l’habitat extrêmement détaillé, fouillé, qui innove dans ses dispositifs.

Cette réalité de terrain,  j’ai pu la mesurer en allant à la rencontre des 43 communes de notre métropole, à la rencontre des bailleurs sociaux, des professionnels de l’immobilier, des associations œuvrant pour le logement. Au total, depuis un an c’est plus d’une centaine de réunions qui ont eu lieu sur le sujet et, comme vous le savez, le processus n’est pas terminé. J’y reviendrai.

De façon, plus précise je ne vais pas vous proposer de revenir ce soir sur le diagnostic détaillé du PLH qui s’achève. Je me contenterai de souligner trois points :

• Les doutes qui ont pu s’exprimer en 2005 – notamment sur notre capacité à produire (le choc de l’offre) – sur le PLH qui s’achève n’existent plus. Il peut y avoir des interrogations sur la manière d’atteindre tel ou tel objectif mais sur le fond plus personne ne conteste la nécessité d’une politique forte de l’habitat en cohérence avec notre projet communautaire. C’est donc un succès.
• De même, la réalité du travail effectué dans les communes depuis 10 ans a permis de faire admettre qu’il était possible de produire beaucoup de logements -mais aussi une diversité de l’habitat-  en parvenant à articuler densité et forme urbaine. Même si, comme dans toute œuvre humaine, il y a encore des améliorations possibles.
• Le programme local de l’habitat qui s’achève a permis de commencer à rééquilibrer l’accueil des ménages relevant du logement social sur l’ensemble des communes. Ce point me semble essentiel à un moment où l’on s’interroge sur le vivre ensemble et sur la question du peuplement.

 

De tout cela, je veux remercier toutes les communes de rennes métropole (pas une seule n’a manqué à l’appel) qui se sont engagées dans la mise en œuvre du PLH avec le soutien politique, financier et technique de Rennes Métropole. Elle l’ont fait dans cet esprit : l’effort de chacun à l’accueil de tous pour le bénéfice de tous. C’est sans doute là véritablement le sens du mot intercommunalité…faire ensemble ce que l’on ne pourrait faire seul.

Mais parlons de l’avenir et des orientations de notre nouveau programme local de l’habitat et de son programme d’actions. Je ne reviendrai pas ce soir sur le chapitre 4 « territorialisation » qui a fait l’objet d’un échange individuel avec chaque commune. Je rappelle simplement que ce chapitre est obligatoire et exigé par l’Etat et qu’il impose aussi une présentation commune.

Le projet de PLH que je vous propose – que vous pourrez éventuellement encore  enrichir lors des débats communaux – est une déclinaison de notre projet communautaire. Il se fixe, comme vous le savez, cinq orientations stratégiques déclinant des orientations opérationnelles.

• 1. L’orientation 1 vise à garder le cap quantitatif et qualitatif en faisant preuve de souplesse et de réactivité.

24 000 logements sur la durée du PLH, 4000 logements par an le tout en tenant compte des préoccupations liées au développement durable et en articulation avec notre plan climat air énergie. Voilà le défi que je vous propose de relever ensemble.

Cette production supplémentaire de logements devra s’inscrire dans un souci d’équilibre social et territorial réaffirmé. Je pense par exemple aux enjeux qui existent autour du Nouveau Programme de rénovation Urbaine à Rennes mais pas seulement. Nous aurons à travailler sur la diversification de l’offre ou à la mise en place d’une charte de peuplement.  Je rajoute que toutes les communes participeront à ce rééquilibrage du peuplement en tenant compte de leurs obligations vis-à-vis de la loi SRU – élément incontournable -, de leur positionnement dans l’armature urbaine définie par le SCOT  et des capacités d’absorption du marché.

24 000 logements cela implique de s’interroger sur notre capacité à produire du foncier, à produire un logement de qualité désirable diversifié, innovant,  en mesure aussi de répondre aux besoins spécifiques…. je pense aux besoins des jeunes non étudiants, des étudiants, de l’habitat favorable au vieillissement ou au handicap ou encore à destination des gens du voyage. Autant de fiches actions –  qui apparaissent à l’écran – qui proposent des réponses adaptées à des situations concrètes et variées.

• 2. Différencier les objectifs et la programmation selon les territoires.

Pour mémoire, je rappelle que le précédent PLH prévoyait un objectif uniforme de production de 6 % des résidences principales de 2003 pour l’ensemble des communes. Nous abandonnons cette manière de faire pour mieux prendre en compte l’identité des communes, des territoires, des marchés.

Des objectifs différenciés selon 4 territoires : Rennes,  le cœur de métropole, les communes pôles, les communes pôles de proximité. 70 % de la production annuelle se fera sur 12 communes concentrant les principales polarités définies dans le SCOT.

Ce principe de différenciation s’appliquera aussi aux produits immobiliers développés sur les territoires : là encore…. volonté de tenir compte des réalités communales : formes urbaines, extensions ou renouvellement urbain, typologie, gamme des produits.

Pour tenir cet objectif, nous pratiquerons des charges foncières différenciées.

• 3. Compléter des produits aidés par le développement des produits régulés.

Notre précédent PLH avait pour objectif un « choc de l’offre ». Produire beaucoup de logements pour accueillir et contenir la hausse des prix, stabiliser puis faire baisser les prix des loyers.  Cet objectif a été largement atteint ce qui nous vaut aujourd’hui de ne plus être classé en « zone tendue » par le ministère du logement. Cependant force est de constater que l’offre en produits libres s’est surtout concentrée sur les segments les plus chers et rentables. Car le marché est aveugle. Edmond Hervé lors du débat de 2005 rappelait « que le marché sait produire ce qui se vend et non pas ce dont la population, dans sa diversité a besoin». Il importe donc de corriger cette situation en mettant en place de nouveaux dispositifs permettant la production de logements intermédiaires à prix plus accessible pour les catégories moyennes de la population, c’est tout le sens de notre action politique.

Très concrètement,  c’est en accession à la propriété des terrains à bâtir non libres de constructeur à prix régulés (42 500 euros le lot), l’accession maîtrisée (2 600 €TTC /m² en opération d’aménagement et 2 800 €TTC /m² dans le diffus) en VEFA en locatif intermédiaire,  c’est du PLS avec un plafonnement des loyers en-deçà des loyers maximum règlementaires pour le PLS Institutionnel, c’est-à-dire lorsqu’il est porté par un bailleur social  (-10 à -15 % en moyenne, soit des loyers autour de 7,50 € /m²) et un dispositif local dénommé « Pinel 12 ans » du nom de l’actuelle ministre du logement et qui permettra de développer une nouvelle offre locative intermédiaire sur la durée maximale du conventionnement (12 ans), à un loyer minoré d’au-moins 5 % par rapport au plafond règlementaire.

Bien entendu notre volonté de produire du logement aidé demeure intacte.

Production globale de logements que nous devrons réaliser – et ce n’est pas le plus simple – en articulation avec une approche durable et environnementale. En clair, comment proposer des produits accessibles pour les ménages alors que les coûts de production augmentent sans cesse ? Que de nouvelles normes se profilent à l’horizon. Notre proposition est de travailler sur une généralisation du coût global, de soutenir les innovations méthodologiques ou techniques, de travailler plus en profondeur la notion de logement passif.  Bref, ne rien s’interdire de ce point de vue ! Ce point est d’autant plus important que les coûts de l’énergie pèsent lourdement sur les ménages les plus modestes.

• 4. Veiller aux conditions de l’attractivité des parcs existants (public ou privé).

37 500 logements neufs livrés dans le précédent PLH induisent un effet de contraste avec le parc ancien. J’ajoute que ce parc ancien (public ou privé)  occupe une place importante dans l’accueil des populations les plus défavorisées et que si nous ne voulons pas que ce parc devienne un parc de relégation il y a nécessité à agir, mais dans le même temps cette nécessité d’agir est aussi un formidable champ d’actions sur  le terrain de la transition énergétique et de  l’emploi avec un objectif de 2250 logements privés rénovés par an et un plus de 1500 pour le parc des bailleurs sociaux.

Veiller à l’attractivité du parc, c’est aussi continuer à lutter contre la dégradation des copropriétés du centre historique de la ville de Rennes, c’est aussi développer notre plateforme de rénovation de l’habitat privé plus particulièrement sur les copropriétés des années 1949 – 1975 dans les quartiers prioritaires ; c’est encore accompagner les quartiers prioritaires en renouvellement urbain. Sur ce dernier point, le chantier est immense puisqu’il s’agit tout à la fois de réhabiliter 4 400 logements, de requalifier l’offre par des restructurations lourdes d’immeubles, de diversifier l’offre, de prévenir la déqualification du parc privé de ces quartiers mais aussi de mettre en place une nouvelle politique de peuplement en faveur de la mixité sociale. Pour Rennes Métropole c’est environ 27 millions d’euros sur la période 2015 à 2013. Vous l’aurez compris j’évoquais le NPRU des quartiers du Blosne et de Maurepas.

• 5. Maintenir une obligation de résultats pour les publics en situation de précarité.

Rennes Métropole s’honore à juste titre,  par rapport à la question de l’accès au logement social, de l’existence de deux filières conjointes et articulées, permettant tout à la fois l’équité de l’accès au logement social pour le demandeur de droit commun (principe de hiérarchisation de la demande) et d’un traitement prioritaire des ménages en situation de mal logement. Ce dispositif vient traduire dans les faits  la notion de droit au logement à l’échelle métropolitaine  par l’absence de saisine de la commission DALO en 2014.   Il s’agit donc dans le cadre de ce PLH de réaffirmer notre choix politique visant à apporter une réponse à chaque ménage métropolitain qui se trouve dans une difficulté d’accès au logement.

Néanmoins l’augmentation de la précarité, sous toutes ses formes, place très clairement sous tension le dispositif actuel. Il s’agit donc pour nous de travailler au plus près la question de l’attribution des logements sociaux et d’amorcer un mouvement de rééquilibrage de l’occupation sociale par la mise en œuvre d’une politique de peuplement. Concrètement cela signifie travailler de nouveaux critères dans la construction de la file d’attente, de définir une charte de peuplement intercommunale, de s’interroger sur la politique des bailleurs sociaux en matière de loyers, de définir des conventions de mixité.  Ce travail est en cours. Il fera partie du plan partenarial de gestion de la demande qui sera présenté en conseil d’ici à la fin de l’année et annexé au PLH en application de la loi. Je remercie,  dès à présent, les nombreux élus des communes qui m’accompagnent dans ce travail.

• 6. Évaluer le retour sur investissement des aides publiques à l’habitat.

Pour la mise en œuvre de ce nouveau PLH notre investissement annuel global sera de 22 millions par an. Il faut rajouter à ce chiffre les sommes prévues pour l’action foncière  ou encore certaines opérations d’aménagement.  C’est moins que dans le PLH précédent mais nous prétendons faire tout autant et aussi bien grâce à une approche différenciée des territoires et des produits.

Il s’agit aussi pour nous, avec ce PLH, de favoriser l’emploi et la formation, de stimuler l’innovation et la recherche en matière de nouveaux procédés constructifs mais aussi et bien évidemment d’évaluer les retombées économiques et fiscales de notre politique.

Dès à présent, le CODESPAR – consulté-  a proposé un avis favorable sur ce projet.  D’autres organisations- je pense par exemple à la fédération du bâtiment, à la fédération des promoteurs – portent également sur notre politique en faveur de l’habitat et du logement un regard positif.

La mise en œuvre du PLH s’appuiera sur une contractualisation avec les communes et un volet territorialisation. Ce point a déjà fait l’objet d’un échange lors de nos rencontres bilatérales. Il conviendra de confirmer, de préciser,  tout cela au premier semestre 2016 une fois le projet de PLH devenu définitif.  Pour mémoire s’il en était  les engagements communaux portent sur un objectif  quantitatif de production, un engagement à produire une part de logements aidés et régulés, un engagement à diversifier les formes urbaines. Pour Rennes Métropole, les engagements portent sur l’action du Paf, sur les financements nécessaires, sur une assistance technique aux communes.

Quelques mots sur la suite….car ce soir… il n’est question que de l’adoption d’un projet de PLH. Si vous décidez, mes chers collègues, d’adopter ce nouveau document….celui-ci sera transmis aux communes pour avis à formuler lors du conseil municipal de septembre. Nous aurons à délibérer une nouvelle fois en octobre. Puis le projet sera communiqué à l’Etat et enfin nous pourrons adopter, cette fois définitivement notre PLH lors du conseil métropolitain du mois de décembre 2016.

Avant de conclure, je veux remercier toutes celles et ceux qui ont participé à la réalisation de ce travail en un temps, finalement assez bref, si l’on tient compte du renouvellement des équipes municipales intervenu il y a un an. Les élus des communes…des 43 communes…pour certaines la démarche (Je pense aux communes de l’ancienne communauté de Bécherel).   Le service habitat – tout le service habitat-  de rennes métropole et tout particulièrement Nathalie Demeslay, Christophe Blot, Aude Gallais qui m’ont accompagné dans mes visites aux communes et qui n’ont pas compté leur temps. Je n’oublie pas l’Audiar, son directeur, mais aussi Catherine Caille qui a fait partie de nos voyages, le cabinet Sémaphore et Joël Krékorian bien évidemment pour son assistance permanente. Mais aussi mes collègues du comité de pilotage PLH de Rennes Métropole pour leurs contributions. Comité de pilotage qui est appelé à demeurer et à s’investir encore davantage car nous avons voulu un PLH « agile », « réactif », «en adaptation permanente» ce qui suppose que nous soyons, nous aussi, à hauteur de l’enjeu car les réponses que nous serons à amener à faire selon forcément évolutives.

Monsieur le Président, chers collègues,

Le 23 juin 2005, il y a dix ans, lors des débats sur le PLH nombreux étaient les intervenants à s’accorder pour dire que ce document allait faire date, qu’il allait marquer le territoire pour longtemps. Certains exprimaient aussi leurs craintes en « indiquant qu’il pouvait être sympathique de conserver un esprit de clocher ou de quartier » mais en précisant aussitôt « tout en restant ouvert aux autres ». Je pense aussi que ce document a fait date. Il s’est inscrit dans la longue histoire qu’à notre territoire avec le logement et tout particulièrement le logement social.  La force de notre politique, aujourd’hui, comme demain avec ce nouveau PLH réside dans sa capacité à conjuguer le verbe loger sur tous les modes, à appréhender tous les maillons de la chaîne du logement. Ce n’est certainement pas un document technique mais bien un document politique qui vient dire comment nous envisageons de vivre ensemble !

Je vous demande donc d’approuver le projet de programme local de l’habitat 2015-2020.